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di avv. Giuseppe Nuzzo

Il costruttore-venditore è tenuto a risarcire i danni se la rampa d’accesso al box-auto è impraticabile perché troppo pendente.

La seconda sezione civile della Corte di Cassazione, sentenza n. 1208/2017, ha ritenuto applicabile la responsabilità per vizi della costruzione ex art. 1669 c.c. al venditore-costruttore che realizza le rampe di accesso alle autorimesse violando le norme in materia di sicurezza.

Nel caso specifico, le rampe d’accesso ai box erano state realizzate senza rispettare le norme in materia di pendenza e raggio minimo di curvatura. Risultato: le rampe risultano essere non utilizzabili in sicurezza e ciò limita l’utilizzo non solo delle autorimesse, ma anche degli appartamenti di cui tali locali sono pertinenze.

Per questi motivi, gli acquirenti di due appartamenti ed annesso locale destinato ad autorimessa avevano citavano in giudizio il venditore-costruttore per la condanna di quest’ultimo all’esecuzione delle opere necessarie a rendere la rampa di accesso all’autorimessa conforme alle regole dell’arte ed alla normativa in materia, ovvero al risarcimento dei danni derivanti dall’inutilizzabilità dell’autorimessa ed alla conseguente perdita di valore degli appartamenti.

La Corte d’appello aveva rigettato la domanda. Secondo i giudici territoriali, la rampa d’accesso, ancorché non realizzata a regola d’arte, aveva reso soltanto disagevole l’utilizzo del box auto, considerati l’eccessiva pendenza e lo sbocco vicino alla sede stradale. In altri termini, i vizi lamentati non rientrerebbero tra quelli “coperti” dalla garanzia decennale invocabile contro il venditore-costruttore ai sensi dell’art. 1669 c.c. Si tratterebbe, invece, di vizi che i condomini avrebbero dovuto denunciare entro il termine di 8 giorni dalla scoperta degli stessi, ai sensi degli artt. 1490 e 1495 c.c.

La Cassazione, però, è di tutt’altro parere. Secondo l’orientamento del Palazzaccio, “l’operatività della garanzia ex articolo 1669 c.c. non è limitata ai gravi difetti della costruzione relativi al bene principale, come gli appartamenti costruiti, dovendo ricomprendere ogni deficienza o alterazione che vada ad intaccare in modo significativo sia la funzionalità che la normale utilizzazione dell’opera” (Cass. civ. n. 20644/2013).

Tale aspetto non è stato tenuto nella giusta considerazione dalla Corte d’appello, che ha omesso di esaminare la questione dell’applicabilità all’autorimessa acquistata delle disposizioni del DM 1.2.86 in materia di sicurezza e prevenzione incendi, e la dedotta violazione delle prescrizioni previste in materia di pendenza della rampa di accesso e di raggio minimo di curvatura.

Da qui le conclusioni dei giudici di legittimità. La questione va rimessa ad altra sezione della Corte d’Appello, che dovrà valutare l’incidenza dei vizi di costruzione sulla funzionalità delle autorimesse, “al fine di verificare se esse comportino o meno l’inagibilità della rampa d’accesso e, conseguentemente, una notevole menomazione all’utilizzo di detto bene”.

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