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di avv. Giuseppe Nuzzo

In assenza di diversa disposizione del regolamento, la pretesa del singolo condomino di utilizzare l’angusto cortile comune per posteggiare la propria autovettura è illegittima. Tale utilizzo non solo impedirebbe l’uso paritario da parte degli altri condomini, ma renderebbe difficoltosa l’utilizzazione dei garage di loro esclusiva proprietà, così modificando la destinazione del cortile.

Secondo la Corte di Cassazione, sentenza depositata il 27.12.2016, è corretto negare il diritto del singolo proprietario a parcheggiare l’auto nel cortile condominiale se ciò, in relazione al caso concreto, si pone in contrasto con i criteri stabiliti dall’art. 1102 c.c. in tema di uso della cosa comune.

In assenza di norme particolari del regolamento di condominio, le possibilità di utilizzo del cortile vanno valutate caso per caso. Occorre garantire il pari uso del bene a tutti i comproprietari senza che ciò possa comportare abusi o la sostanziale esclusione di taluni nel godimento dello stesso.

Se le dimensioni del cortile sono ridotte in relazione al numero dei condomini, non è possibile garantirne l’utilizzo a parcheggio per tutti. Peraltro, sottolinea la Corte, “il criterio dell’uso promiscuo della cosa comune, desumibile dall’art. 1102 c.c., richiede che ciascun partecipante abbia il diritto di utilizzare la cosa comune come può (nel caso passandovi o stazionandovi a piedi o con l’ausilio di mezzi diversi e meno ingombranti di un’automobile) e non in qualunque modo voglia, atteso il duplice limite derivante dal rispetto della destinazione della cosa e della pari facoltà di godimento degli altri comunisti”

La nozione di pari uso della cosa comune, agli effetti dell’art. 1102 c.c., non va intesa nei termini di assoluta identità dell’utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, in quanto l’identità nel tempo e nello spazio di tale uso comporterebbe un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi del bene a proprio esclusivo o particolare vantaggio, pure laddove non risulti alterato il rapporto di equilibrio tra i condomini nel godimento dell’oggetto della comunione (Cass. civ. n. 7466/2015).

Tuttavia – sottolinea la suprema Corte – nel caso di specie, le ridotte dimensioni del cortile impedirebbero di garantire a tutti il pari uso dello stesso per parcheggiare l’auto. Inoltre, il parcheggio delle auto pregiudicherebbe anche il godimento della proprietà esclusiva, rendendo difficoltosa l’utilizzazione dei garage dei singoli appartamenti.

Vanno dunque valutate altre possibili soluzioni, quali, ad esempio, un meccanismo di turnazione dell’area di parcheggio, oppure la possibilità di accesso o stazionamento con mezzi meno ingombranti delle auto o, ancora, un accordo tra tutti i condomini diretto a vietare il parcheggio nel cortile e consentire solo il transito o la sosta temporanea dei mezzi di trasporto.


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